Nous le savons tous, l’achat immobilier est un projet d’une vie. Si certaines personnes peuvent se permettre d’acheter des maisons avec jardin ou une ferme, d’autres investissent dans un logement situé dans un immeuble.

Le droit de l’immobilier soumet les copropriétés à des règles strictes dans le droit immobilier. Vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété ? Vous vous demandez qui s’occupe de l’entretien et qui le paie ? Toutes les explications et les réponses dans cet article.

Les parties communes en copropriété

Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble, le partage des parties communes est inévitable. C’est ce que l’on appelle les parties communes en copropriété.

Parties communes : quels éléments sont pris en compte ?

D’une manière simple, les parties communes représentent les espaces que tous les copropriétaires se partagent. En font partie les espaces collectifs, notamment les cours, les parcs et les jardins.

Les voies d’accès de l’immeuble viennent également s’ajouter à la liste avec les ascenseurs, la chaudière collective, les canalisations ainsi que les réseaux d’eau et d’électricité. Ces parties nécessitent un entretien régulier afin de maintenir un état de fonctionnement optimal.

L’entretien des parties communes d’un immeuble est du ressort du syndic. Il peut s’agir des copropriétaires eux-mêmes ou de personnes tierces et extérieures pouvant avoir un regard objectif sur les décisions à prendre ainsi que la gestion de l’immeuble.

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Entretien des parties communes : à qui revient la responsabilité ?

En principe, la gestion des parties communes est une mission attribuée au syndic. Ce dernier veille non seulement à l’entretien des parties communes, mais aussi au bon fonctionnement des divers équipements.

L’entretien des parties communes est recommandé, voire obligatoire pour garantir une bonne conservation de l’immeuble. Néanmoins, le syndic doit obtenir l’approbation de l’ensemble des copropriétaires avant d’entreprendre de gros travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Les petits travaux et les missions d’entretien habituelles peuvent être réalisés à l’initiative du syndic. On cite notamment le remplacement d’une ampoule grillée, le nettoyage d’une propriété et la peinture des murs. Dans le cas contraire, le syndic doit toujours convoquer une assemblée générale des copropriétaires.

Quelles personnes prennent en charge les dépenses d’entretien ?

Le syndic gère uniquement les propriétaires. C’est la raison pour laquelle il doit demander l’approbation des copropriétaires. En effet, les charges d’entretien des parties communes sont imputées au propriétaire de l’immeuble ainsi qu’aux occupants (ou aux locataires).

Les réglementations en vigueur le précisent bien : la répartition des charges est proportionnelle à la partie occupée par le propriétaire. Pour être on ne peut plus clair, il faut prendre en compte l’aménagement de votre appartement, sa superficie, son orientation ainsi que d’autres éléments. Par exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous ne prendrez pas part à l’entretien des ascenseurs ou des escaliers.

Le choix des entreprises d’entretien et la spécialisation des charges

Le syndic se réserve le droit de choisir l’entreprise de nettoyage. Cette dernière doit effectuer tous les travaux qui s’imposer et assurer l’entretien d’un immeuble en copropriété. Il ne doit se référer à l’ensemble des propriétaires que sur les dépenses à engager.

Cependant, la détermination des charges à engager, des critères d’engagement et d’autres détails doit faire l’objet d’une assemblée générale régulière. Cela peut être mis en place dès la désignation du syndic.

Pour ce qui est de la spécialisation des charges, voici un exemple concret. Le propriétaire d’un appartement dans le bâtiment A peut payer une charge moins importante qu’un occupant du bâtiment B. Même chose : lorsqu’il faut remplacer le tapis d’escalier du bâtiment A, les charges reviennent aux propriétaires et aux occupants du bâtiment A. Tout ceci pour dire que la spécialisation des charges ne nécessite pas forcément une assemblée générale.

Si le syndic n’arrive pas à trouver un professionnel pour prendre en charge l’entretien, il peut demander l’avis des propriétaires concernés. D’ailleurs, rappelons-le, lorsqu’il s’agit de travaux de gros œuvre, les charges générales entrent en compte.

Faire appel à un syndic pour entretenir les parties communes

Pour sélectionner les prestataires qui vont s’occuper de l’entretien de votre immeuble, vous devez choisir un syndic de copropriété. Ce dernier sera à même de vous accompagner dans toutes les démarches afférentes à l’entretien des parties communes.

D’ailleurs, sa connaissance approfondie et sa parfaite maîtrise du domaine vous permettront de faire jouer la concurrence et, par la même occasion, de faire des économies plus ou moins importantes.

Les interventions courantes dans une copropriété

Lorsqu’on parle d’entretien de copropriété, on fait surtout allusion aux interventions simples, comme le changement d’une ampoule défectueuse, la réparation d’une fuite ainsi que d’autres travaux ne concernent aucunement la réfection de la toiture.

Dans le cadre d’une intervention courante, il incombe au syndic de déterminer si le budget peut être financé par celui de la copropriété. En revanche, lorsqu’il s’agit de travaux importants, qui demandent au propriétaire de sortir un autre budget, le syndic doit toujours organiser un vote au sein de l’assemblée générale.

Demander des devis avant de choisir un prestataire

Lors de l’assemblée générale ordinaire, qui se tient une fois par an, les propriétaires choisissent les prestataires qui les intéressent pour effectuer les travaux d’entretien des parties communes. Ils décident alors en fonction du devis présenté par le syndic lors de cette réunion.

Dans ce devis, le prestataire doit mentionner le coût de la main-d’œuvre, le prix de matériaux ainsi que tous les détails des services nécessaires. La décision finale revient au syndic, après cette intervention.

Le règlement des travaux

Les parties communes sont la propriété de tous ceux qui disposent ou utilisent l’immeuble. Dans ce cas, chacun paie en fonction des tantièmes de propriété. En ce qui concerne les travaux relatifs aux éléments d’équipement collectif, les charges sont reparties selon l’utilité objective de chaque lot.

Chaque copropriétaire doit alors participer aux dépenses dès qu’il fait usage de ces équipements, et ce, sans tenir compte de l’utilisation effective.