Autorisation valant pour division : pourquoi, quand et comment ?

Dénicher de nouveaux terrains à bâtir devient de plus en plus difficile chaque année. De plus, les documents d’urbanisme réglementent strictement les constructions immobilières. Il est toutefois possible de diviser certains terrains constructibles en différentes parcelles. Dans le cas d’un terrain à diviser avant la fin d’un projet de construction, demander une autorisation valant pour division reste indispensable.  

Qu’est-ce qu’une autorisation valant pour division ?

Une autorisation valant pour division, aussi appelée permis de construire valant division, s’apparente à un permis de construire particulier. Remplaçant le permis groupé, elle est essentielle pour la division d’un terrain sans besoin de générer un lotissement. Ainsi, le permis valant division autorise :

• La construction de plusieurs bâtiments sur une ou différentes unités foncières contiguës,
• La division du terrain par décision administrative unique après l’obtention du permis de construire initial et avant la livraison du projet de construction.

Concrètement, les détails concernant ce permis spécial sont stipulés dans l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme. Ce texte de loi met en exergue le contenu de la demande de permis de construire. Toutefois, des modifications ont été apportées par le décret n° 2012-274 publié le 28 février 2012. Ce décret fait référence à la possibilité de souscrire une autorisation valant pour division seulement s’il s’agit d’une division en jouissance ou en propriété avant l’achèvement des travaux. 

Il est donc possible de constater que l’éligibilité à l’obtention d’un permis valant division dépend de différents critères. Les voici :

• Le projet doit comprendre deux ou plusieurs constructions séparées et indépendantes appartenant à un même propriétaire,
• Les bâtiments sont construits sur un terrain unique,
• Le terrain est soumis à une division en jouissance ou en propriété antérieurement à la fin du projet.

Dans le cas contraire, vous ne pourrez diviser votre terrain qu’en créant un lotissement.

Quels sont les plus d’une autorisation valant pour division ?

L’autorisation valant pour division offre aux propriétaires de terrains concernés par un projet de construction de bénéficier de plusieurs avantages. Elle permet, entre autres, une exonération du régime de lotissement. Ainsi, vous n’avez plus besoin de déclarer l’opération en lotissement ou de souscrire un permis d’aménager si :

• Les divisions sont réalisées pour le bénéfice de personnes ayant acquis un permis d’aménager ou de construire dont l’objet est la création d’un immeuble ou d’un ensemble de bâtiments,
• Les divisions sont entreprises en conformité avec un permis de construire prévu par l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme.

L’exonération du lotissement possède également plusieurs attraits non négligeables. Cela permet d’éviter le besoin d’effectuer une procédure de lotissement. Vous n’avez d’ailleurs plus besoin de viabiliser les parcelles découlant de la division avant leur vente. Ce faisant, aucun préfinancement des travaux d’aménagement du projet n’est requis.

Un autre avantage du permis valant division est la possibilité de faire appel à plusieurs maîtres d’ouvrage pour la division du terrain. Cela permet de faciliter la réalisation des opérations difficiles. Il peut s’agir de la vente de constructions par un promoteur avant l’achèvement des travaux lors d’une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ces opérations complexes peuvent être entreprises par une collectivité ou un bailleur social subventionné et par un opérateur privé.

Dans quels cas souscrire une autorisation valant pour division ?

Différentes situations peuvent vous inciter à la souscription d’une autorisation valant pour division. Cette démarche s’avère notamment utile dans la construction de voies et d’installation d’équipements communs. L’obtention du permis permet alors à l’opérateur de se libérer de la responsabilité d’achever les travaux. Celui-ci peut vendre certaines parcelles à bâtir en transférant la charge liée à la viabilisation aux acquéreurs.

L’obtention du permis de construire valant division permet aussi l’application de l’article R. 123-10-1 du Code de l’urbanisme. Ce texte de loi décrète plusieurs dispositions applicables de manière globale à l’ensemble du terrain concerné par l’autorisation déposée. Ainsi, leur mise en œuvre n’est pas réalisée lot par lot, une démarche nécessitant différents calculs.

Utiliser ce type de montage est néanmoins sanctionné dans certains cas de figure. Par exemple, c’est le cas d’une division en jouissance ou en propriété afin de faire construire par chacun des acheteurs une maison individuelle. Il est aussi interdit de procéder à cette opération pour leur transférer les charges de construction.

Comment obtenir une autorisation valant pour division ?

La procédure d’obtention d’une autorisation valant pour division est relativement simple et ne diffère pas de celle destinée à l’acquisition d’un permis de construire classique. Toutefois, les profils concernés sont plus spécifiques. 

Le demandeur peut être un propriétaire unique qui cède une partie de son terrain à un second propriétaire lors de la division de la propriété. Il peut également s’agir d’un propriétaire unique souhaitant céder partiellement son permis de construire. Le dernier type de profil est celui de plusieurs constructeurs travaillant en partenariat pour la création des équipements collectifs.

Pour demander un permis de construire valant division, vous devez consulter la mairie et composer un dossier de demande de permis. Ce dossier sera constitué du formulaire de permis de construire ainsi que d’autres documents (plan de division, désignation d’une association syndicale des acquéreurs, photographies, dessins, plans, notices). Il sera ensuite étudié par la mairie avant sa validation dans un délai de deux mois.