Selon les règles d’urbanisme, il est désormais obligatoire de déclarer toutes les constructions que vous allez réaliser sur votre propriété. Le non-respect de cette obligation peut vous causer des problèmes. Cependant, vous avez déjà entamé les travaux ou vous avez déjà réalisé les modifications à votre propriété sans tenir compte de cette condition. Vous voulez régulariser votre situation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Sachez que les procédures de régularisation proprement parlées n’existent pas vraiment, même si la pratique et le terme « régularisation » existent bien dans le Code de l’urbanisme, tout comme le « dossier modificatif ». Jusqu’à maintenant, il n’y a que le transfert de permis de construire ou encore le permis modificatif qui permet de mettre à jour une demande adressée à la mairie. Même s’il n’y a aucune formalisation sur les procédures, il existe toujours des moyens pour vous aider à régulariser votre situation.

Vous n’avez pas déclaré une construction déjà terminée

Quelles que soient les raisons, construire sans avoir déposé une déclaration au préalable de votre projet est considéré comme étant une infraction. Aucune excuse n’est valable que ce soit volontaire ou involontaire. La non-déclaration d’un projet de construction ou de modification est sanctionnée par une amende. Une remise en conformité vous sera imposée. La mairie et le service d’urbanisme peuvent même demander la démolition de la construction non légale. Pour régulariser votre construction ou votre extension, vous devez faire une demande de permis de construire à la mairie. Votre demande doit retranscrire votre projet tel que vous l’envisagez à l’origine. Selon la nature de la construction, vous devez entamer les procédures administratives pour avoir un permis de construire ou les démarches pour une déclaration au préalable.

Comment indiquer que c’est une demande de régularisation ?

Puisqu’il n’y a aucune procédure de régularisation, il n’y a pas de formulaire spécifique à remplir pour déclarer une construction illégale. Pour le signaler, vous devez inscrire dans l’encadré « Courte description du projet » la date d’achèvement des travaux ainsi que l’emplacement du projet selon les consignes de la DP11 (Notice décrivant les matériaux et les modalités d’exécution) pour le dépôt de déclaration des travaux. S’il s’agit d’une demande de permis de construire, vous pouvez indiquer sur le formulaire « demande de régularisation d’autorisation », vous pouvez décrire les modifications ou les nouvelles constructions que vous avez réalisées.

Le projet final ne respecte pas le projet initial

Vous avez fait une demande de permis de construire et vous avez lancé vos travaux. Vous avez décidé de changer d’avis en cours de travaux et au final, l’exécution ne respecte plus le projet initial. Cette procédure est alors considérée comme illégale. Dans ce cas, mener une procédure de régularisation est l’unique solution. Pour cela, vous devez déposer une nouvelle demande de déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire à la mairie. Vous devez joindre avec votre demande d’autorisation de construire la Déclaration attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux puisque les nouveaux travaux ne respectent pas le projet initial.

Quelles informations indiquer sur le formulaire ?

Votre dossier doit être cohérent pour éviter les litiges avec le service d’urbanisme. Vous devez indiquer les références de la première autorisation de construire dans le cadre « Courte description du projet » du formulaire. Les références de ce dossier sont mentionnées sur le récépissé de dépôt de demande ou sur toutes les notifications se rapportant au projet initial que vous avez reçues.

Quels plans joindre ?

Si vous voulez régulariser votre nouvelle construction, vous devez ajouter à votre nouvelle demande :

• Les plans de l’état initial qui détaillent les caractéristiques du terrain avant les différentes constructions,
• Les plans de l’état initialement projeté correspondant aux plans de la première autorisation de construire,
• Les plans de l’état projeté pour décrire les caractéristiques finales de la nouvelle construction.

Il faut joindre ces plans pour l’établissement du plan de masse, du plan de coupe et des plans de façades et des toitures.

Pour aller plus loin…

Pour faciliter les démarches, pensez à noter sur une feuille de papier les caractéristiques de l’autorisation déposée initialement et ceux des travaux réellement déposés. Vous pouvez ensuite utiliser ce document pour servir de notice afin de justifier les raisons pour lesquelles les normes du projet initial n’ont pas été respectées. Bien évidemment, votre notice n’aura aucune valeur légale, mais elle peut vous aider à faciliter les procédures de régularisation.

La construction est en cours et ne respecte pas les déclarations initiales

Dans ce cas, arrêtez tout de suite les travaux et entamez les procédures de régularisation de la construction inachevée.

Où déposer la demande de permis de construire modificatif ?

Si la construction n’est pas terminée et qu’elle nécessite un permis de construire :

Dans ce cas, vous devez déposer votre demande de permis de construire modificatif en complément de la première demande de permis de construire que vous avez réalisée.   Cette démarche n’est cependant pas valable pour les déclarations préalables des travaux.

IMPORTANT : le permis de construire doit être en cours de validité. Vous devez entamer les procédures avant que les travaux soient terminés ou lorsque le permis de construire initial est périmé.

Il est possible de déposer le permis de construire modificatif dès que vous avez reçu l’arrêté d’accord, sans attendre que le permis de construire initial vous soit accordé. Cependant, assurez-vous que la DAACT ou déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux n’ait pas été déposée à la mairie. Si tel est le cas, vous ne pourrez régulariser votre travail qu’en effectuant une demande de permis de construire.

Quels sont les travaux concernés par la modification du permis de construire ?

Vous pouvez demander un permis modificatif pour les travaux suivants :

• Modification de l’aspect extérieur d’une construction (ravalement de façade, peinture, etc.)
• La réduction ou l’augmentation de l’emprise au sol et de la surface du plancher
• Modification d’usage des locaux.

Si les modifications sont plus conséquentes, il faut faire une nouvelle demande de permis de construire ou de permis d’aménager.

Quels sont les documents à fournir pour modifier un permis de construire en cours de validité ?

Pour modifier un permis de construire ou un permis d’aménager, vous devez constituer un dossier contenant le formulaire Cerfa n° 13411*05 et ajouter les documents indispensables pour la demande.

Vous devez ensuite déposer le nouveau dossier à la mairie. Mais attention : cette démarche n’est valable que si la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas encore été délivrée à l’administration. Vous pouvez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie si vous n’avez pas le temps de vous déplacer.

Vous recevrez un récépissé vous confirmant le numéro d’enregistrement de votre dossier, avec la date de reprise des travaux, s’il n’y a aucune opposition au projet.

Pourquoi demander un permis de construire modificatif ?

Ce type de permis de construire n’exige pas l’ajout de nouveaux plans, même si le service administratif peut en exiger pour que la demande soit parfaitement instruite. 

Toutefois, il serait plus judicieux d’y joindre tous les plans en rapport avec le projet déjà mis à jour. Cela accélèrera également les procédures de vérification de la conformité de votre projet.

Et si les modifications sont plus importantes par rapport au projet initial ?

• Les modifications en rapport avec l’implantation du projet, son affectation, sa hauteur et son volume ne doivent pas bouleverser « l’économie générale du projet ». Si ce cas se présente, il est indispensable de déposer une nouvelle demande de permis de construire pour régulariser la construction.
• Si la régularisation concerne une déclaration préalable de travaux en cours de validité pour une construction inachevée, les procédures seront plus complexes, car les démarches proprement dites n’existent pas réellement. La mairie ne dispose pas de formulaire de déclaration préalable. Pour la déclaration au préalable des modifications du projet initial, il faut faire une nouvelle demande à la mairie avec les plans à jour.